Ristrutturazione balconi privati e condominiali

Ecco come ristrutturare un balcone,la differenza tra balcone privato e condominiale,l’eventuale permesso ed autorizzazione necessaria per il rifacimento dei balconi,il prezzo,il costo e il preventivo,la possibilità di detrazione fiscale.

Lo studio tecnico del geometra Camilletti Giosef di Castelfidardo nelle province di Ancona,Macerata,Fermo,Pesaro,Ascoli Piceno,mette a disposizione le proprie competenze professionali per la ristrutturazione e rifacimento dei balconi privati e condominiali.

Argomenti trattati in questo post:

1. 1. Ristrutturare balconi: le cause più frequenti di degrado
   2. Ristrutturare il balcone: quando è necessario l’intervento?Quando eseguire i lavori di manutenzione dei balconi?
   3. I lavori principali che si fanno in una ristrutturazione dei balconi
   4. Quale permesso – autorizzazione è necessaria per ristrutturare i balconi?
   5. Detrazione fiscale ed incentivi fiscali possibili per la ristrutturazione dei balconi
   6. Come ripartire le spese all’interno di un condominio per ristrutturare i balconi?
   7. Quanto costa la ristrutturazione del balcone?

Le cause più frequenti di degrado per la quale occorre ristrutturare i balconi

Deterioramento balconi dagli agenti atmosferici:

Una delle principali cause di degrado di un balcone da ristrutturare è data dall’esposizione agli agenti atmosferici. Infatti neve,gelo,pioggia,vento,variazioni di temperature etc. etc possono modificare lo stato del materiale che costituisce il balcone.

Con il passare del tempo gli agenti atmosferici provocano dei danni notevoli.I balconi da ristrutturare hanno generalmente evidenti segni di degrado che si notano già in superficie,come crepe nei muri,pezzi di intonaco distaccati e in altri casi anche presenza di ferro scoperto nella soletta armata con ruggine presente nella struttura metallica che compone il balcone.

Quest’ultimo caso,generato da infiltrazioni di acqua piovana e continua pioggia sulla struttura del balcone,potrebbe mettere in pericolo l’incolumità delle persone lo utilizzano.Questo problema può essere inoltre causato dalla mancanza di semplici accorgimenti costruttivi che occorrono a prevenire il ristagno d’acqua (gocciolatoi,elementi di scarico,corrette pendenze dei massetti etc).

Dove non sono presenti questi accorgimenti costruttivi,con il passare del tempo l’acqua penetra nella struttura e con le basse temperature si muta in ghiaccio,che aumentando di volume distacca l’intonaco.

Deterioramento balconi per errori progettuali e strutturali:

I balconi possono subire danni anche per errori di progettazione o errori strutturali.Per questo motivo,ristrutturare i balconi può essere conseguenza di un solaio progettato male oppure da cedimenti strutturali successivi ad eventi sismici (terremoti).

Quando è necessario l’intervento di ristrutturazione balconi?Quando eseguire i lavori di manutenzione dei balconi?

Frequentemente la ristrutturazione del balcone è un intervento che non può essere rimandato nel tempo per motivi di sicurezza. Prima di adoperarsi però è necessario il sopralluogo di un esperto.Proprio per questo motivo potete contattarci per un’analisi tecnica dell’edificio e valutare la gravità.

Per scongiurare di dover fronteggiare notevoli costi per il rifacimento dei balconi, è bene far eseguire i lavori di manutenzione ordinaria quando si rilevano i primi segni di degrado dei balconi. Ad esempio dovremmo intervenire già da quando la tinteggiatura esterna mostra i primi segni di un’infiltrazione d’acqua. E’ consigliabile verificare che i balconi non hanno ristagni d’acqua per causa di cedimenti del massetto e pavimentazione.

Intervenire il prima possibile quando ci sono evidenti segni di degrado che si notano già in superficie,pezzi di intonaco distaccati e presenza di ferro scoperto nella soletta armata del balcone, con ruggine presente nella struttura metallica che compone il balcone. In questo caso va fatta una ristrutturazione del cemento armato della soletta degradato.

Verificare inoltre che non fosse presente il rigonfiamento della pavimentazione per causa delle infiltrazioni d’acqua. In questo caso si dovrà valutare se fosse il caso di intervenire sul rifacimento della pavimentazione o sul rifacimento della guaina sottostante. Le infiltrazioni d’acqua non possono essere mai sminuite,visto che sono la ragione primaria dei danni più angoscianti che subiscono i balconi.

Prendere provvedimenti su un balcone che ormai espone il distacco dei materiali,causa frequentemente l’esigenza di svolgere un rifacimento balconi completo,con un rilevante spreco di soldi. In aggiunta,va calcolato che un balcone messo nelle seguenti condizioni mette rischiosamente il proprietario di casa a possibili danni a terzi,persone o cose.

Gli interventi di consolidamento strutturale del balcone, possono essere comunque molteplici. Mettere mano al consolidamento strutturale del balcone,significa per la maggior parte delle volte,demolire tutto e, di conseguenza,rifare molteplici lavorazioni

Rifacimento dei balconi:quali sono le prime soluzioni per non peggiorare i danni?

Messa in sicurezza dei balconi – distacco delle parti incoerenti

Se in seguito al sopralluogo si riscontrasse un evidente stato di pericolo caduta detriti,caduta calcinacci,distacchi di pezzi di intonaco dai balconi,sottobalconi,frontalini dei balconi si deve subito intervenire con la loro messa in sicurezza.Si interviene in fase di distaccamento con l’utilizzo di autocestello o piattaforma aerea,con relativa rimozione di tutte le parti incoerenti, in modo da eliminare le cause di pericolo.

Messa in sicurezza dei balconi – utilizzo di reti

In caso in cui non fosse possibile intervenire con l’impiego di operai specializzati alla rimozione delle parti incoerenti e pericolanti,si potrebbe optare momentaneamente all’utilizzo di apposite reti che fungono da trattenimento delle porzioni sgretolate.

La puntellatura dei balconi e la messa in sicurezza

Per garantire la staticità durante i lavori si parte sempre con una puntellatura dei balconi e successivamente con la demolizione delle parti deteriorate. Puntellare e rinforzare il balcone può essere persino imposto dal comune di competenza con un’ordinanza, in quanto una struttura pericolante può porre a rischio l’incolumità pubblica.

I lavori principali che si fanno in una ristrutturazione dei balconi

Come viene eseguita ogni singola lavorazione per il rifacimento dei balconi?

Ecco una sommatoria di tutte le lavorazioni che generalmente si fanno per avere una ristrutturazione balconi completa.

• Rifacimento pavimentazione del balcone: Uno dei lavori più abituali che si fanno in un balcone è la sostituzione della pavimentazione, perché rovinata o “passata di moda”.Si prevede una prima fase di demolizione della pavimentazione. Effettivamente i pavimenti di un balcone devono essere adatti per l’esterno, con determinate caratteristiche:ostilità al gelo e acqua,ottima resistenza al mutamento delle temperature. Se la sostituzione avviene in un balcone condominiale potrebbe essere soggetto alle regole per il rispetto del decoro.

• Demolizione e rifacimento del massetto a pendenze: In molti casi dove abbiamo riscontrato degli errori progettuali o strutturali,possiamo notare l’avvallamento di porzioni di balcone,dove l’acqua piovana non defluisce più bene verso le pilette e bocchettoni di scarico. In questo caso bisognerà intervenire demolendo il massetto esistente e procedere successivamente alla formazione di un nuovo massetto con le giuste pendenze. Un occhio di riguardo andrà alla visione di non superare il limite di quota vincolata della soglia delle portefinestre.

• Corretto dimensionamento dei bocchettoni di scarico delle acque meteoriche: Capita frequentemente di vedere balconi con pochi bocchettoni di scarico delle acque meteroriche,oppure di vedere questi elementi sottodimensionati di diametro. Un balcone progettato bene,deve prevedere dei bocchettoni opportunamente dimensionati sia di dimensione,sia di numero. Cosi facendo avremo la possibilità di evitare il più possibile il ristagno di acqua che si formano nei balconi.Lo consigliamo a tutte le persone che vogliono una ristrutturazione balconi al top. Nelle ultime lavorazioni, abbiamo utilizzato i bocchettoni angolari in TPE per terrazze e balconi Drain Front.

• Posa in opera di scossaline in rame: Purtroppo notiamo che nella maggior parte dei balconi costruiti sia in passato,sia negli ultimi anni,non sono stati adottati dei piccoli accorgimenti costruttivi tali da impedire il contatto diretto dell’acqua sulle superfici esposte agli agenti atmosferici. Nei nostri cantieri spesso abbiamo implementato l’adozione di scossaline metallica in rame, tali da impedire le infiltrazioni di acqua piovana sulla struttura del balcone.

• Impermeabilizzazione dei balconi:Per scongiurare le possibili infiltrazioni d’acqua nella soletta del balcone,la tecnica è quella di realizzare l’impermeabilizzazione con guaina. L’acqua è un elemento che può entrare da punti non più ben impermeabilizzati,quindi questo tipo di lavorazione può essere eseguita anche in caso di sostituzione di vecchie guaine deteriorate con il tempo, della scollatura di essa negli scarichi e canalette e/o nei vari raccordi. La nostra impresa edile utilizza da oltre vent’anni la guiana liquida Mapelastic Turbo della ditta Mapei implementata di tutti gli altri materiali  (rete fibrorinforzata,bande sigillanti perimetrali tipo Mapeband Easy) utili a dare l’opera eseguita a perfetta regola d’arte.

• Rifacimento intonaco del balcone: Se il distacco è solamente dell’intonaco basta procedere al suo ripristino. E’ importante però scegliere quello giusto,adatto all’esterno,magari di tipo fibrorinzorzato  resistente agli agenti atmosferici. Oppure si può scegliere un intonaco a base di malta pozzolana ed idraulica,resistente all’azione dell’umidità e dell’acqua. Infine oltre all’intonaco tradizionale a calce,troviamo in commercio l’intonaco epossidico che è uno tra i più efficienti per ristrutturare un balcone in poco tempo, chiudendo maggiormente crepe e danni. Un intonaco performante è sicuramente Mapewall intonaca e rinforza.
• Rifacimento frontalini dei balconi: Il rifacimento dei frontalini dei balconi è tra le cause più comuni di rifacimento dei balconi. In particolare nei condomini  il lavoro diventa indispensabile quando ce ne sono parecchi rovinati,poichè possono sgretolarsi e diventano pericolosi per l’inculumità. Anche per questo in primis come detto in precedenza occorre una messa in sicurezza dei balconi distaccando totalmente le parti incoerenti o applicando reti apposite che raccolgono ogni calcinaccio cadente.
• Ristrutturazione dei ferri ammalorati dei sottobalconi e frontalini: Il susseguirsi di infiltrazioni d’acqua nella soletta e la continua azione degli agenti atmosferici sulle opere in cemento armato,fanno in modo da deteriorare le parti della struttura del balcone,con ruggine dei ferri d’armatura,ferri d’armatura scoperti,espulsione dell’intonaco attaccato alla soletta in c.a. etc. Proprio per questo motivo si procede con la ristrutturazione di tutte le parti in cemento armato degradate mediante trattamento dei ferri strutturali e successiva applicazione della malta tissotropica fibrorinforzata. Per il risarcimento di alti spessori si consiglia l’utilizzo di Mapegrout tissotropico.

• Sostituzione ringhiera dei balconi: Per la sostituzione della ringhiera il materiale più utilizzato è il metallo, opere in ferro verniciato o zincato e/o in ferro battuto. In alcuni condomini al posto delle ringhiere in ferro possiamo trovare dei parapetti in vetro.
• Tinteggiatura esterna dei balconi: A conclusione di qualsiasi ripristino è bene non lasciare le chiazze aggiustante “a vista”,lasciare le chiazze color cemento è sicuramente un inestetismo. Quindi consigliamo sempre di tinteggiare i balconi a conclusione delle lavorazioni di ristrutturazione. E’ bene procedere con un lavaggio finale del balcone e successivamente procedere con una mano di fissativo e successiva applicazione di tinteggiatura ad intonachino o semplicemente data a pennello,
• Implementazione ed utilizzo di autocestelli,piattaforme aeree o ponteggio metallico fisso: Se il lavoro è circoscritto al risanamento di pochi balconi,si potrebbe pensare di utilizzare un semplice autocestello o piattaforma aerea,mentre se sono parecchi balconi da ristrutturare allora sarebbe il caso di installare un ponteggio metallico.In questi casi, i costi di rifacimento dei balconi saranno molto più elevati, non solo per il noleggio delle strutture, ma anche per il pagamento della tassa di occupazione temporanea del suolo pubblico
• Smaltimento dei detriti e dei materiali di risulta: Demolite tutte le parti necessarie, i materiali di risulta devono essere correttamente smaltiti presso i centri di raccolta.

Quale permesso – autorizzazione è necessaria per ristrutturare i balconi? 

Una volta che abbiamo distinto le due tipologie, possiamo vedere come andrebbero  ripartite le spese tra i condomini per la ristrutturazione dei balconi.

Ristrutturazione balconi aggettanti

Il Codice civile non cita i balconi tra le parti dell’edificio che rientrano come proprietà del condominio. La giurisprudenza ha chiarito però che il balcone aggettante è un ibrido di elementi di proprietà del singolo condomino (struttura del balcone) e del condominio (decoro architettonico).

Infatti alcune parti del balcone contribuiscano all’abbellimento dell’edificio e al suo decoro urbano ed architettonico. Tutto il palazzo perderebbe il proprio prestigio se,per esempio,i frontalini dei balconi dovessero presentare chiazze di umidità o perdere detriti e calcinacci. Anche le fioriere con altre decorazioni (uguali su tutti gli appartamenti) realizzate da chi ha costruito l’edificio.

Quindi, prima di constatare a chi spetti affermare le spese di ristrutturazione del balcone aggettante bisogna prima determinare la parte da sottoporre a manutenzione. Logicamente, la presenza di un regolamento condominiale, può disciplinare criteri di ripartizione differenti.

In assenza di regolamenti condominiali vediamo a chi spetta propugnare le spese per la manutenzione del balcone aggettante.

Spese e costi balcone aggettante da sostenere dal proprietario dell’appartamento

In via di massima,nel caso di balcone aggettante,spetta al proprietario dell’appartamento sostenere le spese di manutenzione ordinarie o manutenzione straordinaria. Si tratta, ad esempio,delle spese e costi come:

• la sostituzione della ringhiera;
• la ristrutturazione integrale o rifacimento parziale della struttura del balcone;
• la riparazione o rifacimento della pavimentazione o l’isolamento termico del piano di calpestio,impermeabilizzazione del balcone.

Per questa tipologia di lavorazioni il singolo condomino può eseguire la ristrutturazione senza cominicarlo al condominio,poichè è lui che paga ed è quindi anche colui che decide se realizzare o meno le lavorazioni.Il singolo condomino però in queste condizioni ha anche la responsabilità dei danni recati a terzi (caduta di detriti e calcinacci) e danni penali in caso di eventi più gravi (morte di una pesona a seguito della caduta di un detrito). Proprio per questo motivo consigliamo sempre la celere manutenzione dei balconi,per lo meno la loro messa in sicurezza.

Spese e costi balcone aggettante da sostenere dal condominio  

Le spese ed i costi assoggettabili ai lavori da eseguire nella parte “estetica” del balcone sono di competenza del condominio. In fase di assemblea, per maggioranze di legge, saranno a decidere quando e come intervenire. I costi e le spese verranno suddivisi per millesimi di proprietà. Interverranno alle spese ed ai costi da sostenere anche i condomini che non hanno balconi e tutti quelli facenti parte del condominio.

Le spese ed i costi da sostenere da tutti i condomini sono ad esempio:

• tinteggiatura esterna o il ritocco degli stucchi o di altri elementi ornamentali esterni del balcone;
• ristrutturazione delle facciate esterne (esempio rifacimento dell’intonaco esterno etc);
• rivestimento delle pareti esterne in mattoncini o pietra a facciavista;
• ringhiere,fioriere,parapetti, a meno che queste parti siano assolutamente prive di finalità decorative.

La Cassazione ha dichiarato che «sono beni comuni a tutti i condomini i rivestimenti e gli elementi decorativi sia della parte frontale,sia quella inferiore dei balconi quando si trovano nel prospetto dell’edificio e lo rendono all’aspetto gradevole».

Le  responsabilità dei danni recati a terzi (caduta di detriti e calcinacci e pezzi di intonaco) sono da attribuire al condominio, che potrà poi  fare rivalsa sull’amministratore se egli stesso non ha eseguito i suoi compiti.

Spese e costi balcone aggettante da sostenere al proprietario del piano di sotto: il sottobalcone

La spesa esclusiva del balcone aggettante che deve sostenere al condomino del piano di sotto è quella che funge da copertura cioè la parte inferiore, il cosiddetto “sottobalcone”. Un esempio tipico di spesa da sostenere è quando dal sottobalcone si distaccano dei pezzi di intonaco o compaiono macchie di umidità, spetta al condomino proprietario dell’immobile inferiore far fronte da solo ai costi e alla spesa.

Se invece la causa del danno dipende da un cattivo stato di manutenzione del balcone, il proprietario del balcone  (cioè quello che vive al piano sopra) deve intervenire in sua parte per rifare la pavimentazione, la spesa e costi saranno divise in due.

Pertanto, le spese del rifacimento dell’intonaco, della tinteggiatura esterna e delle decorazioni della parte sottobalcone sono da sostenere dal proprietario del piano inferiore.

Ristrutturazione balconi incassati 

Abbiamo precedentemente spiegato che i balconi incassati sono quelli che formano una rientranza nella facciata dell’edificio e, quindi, sono parte integrante del condominio. Pertanto tutti i costi e le spese di riparazione della ringhiera e parapetto, dovranno essere sostenute dal condominio.

Tutte le spese e costi per la riparazione e ristrutturazione delle solette e sottobalcone deve essere sostenuto “diviso due” dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti (si applicano uguale alla disciplina per i solai).Le spese per il rifacimento del pavimento saranno sostenute dal proprietario del piano superiore, mentre restano a carico del proprietario del piano di sotto il rifacimento dell’intonaco, la tinteggiatura e l’eventuali decorazioni del soffitto.

Quanto costa la ristrutturazione del balcone? Quanto costa un lavoro di rifacimento dei balconi della tua casa? E quali sono i fattori che influenzano il prezzo finale?

Come visto all’inizio del nostro articolo, la ristrutturazione di un balcone può prevedere diversi tipi di lavorazioni, da realizzare parallelamente o singolarmente in base alle necessità. Diverse lavorazioni possono, di fatto, moltiplicare il costo finale.Se vi state domandando quanto costa il rifacimento dei balconi della vostra casa, puoi consultare questa guida indicativa e troverai la risposta alle tue domande. Il motivo più importante che condiziona sul costo del rifacimento balconi è quindi la tipologia di intervento da eseguire, che è causato dallo stato e dalle situazioni in cui si trovano.

I costi e prezzi medi per il rifacimento balconi ammontano a circa 150€ al mq per il rifacimento completo, che include la demolizione della pavimentazione e del massetto e il rifacimento degli stessi.

Ecco un esempio di prezzi di rifacimento di alcuni lavori finiti:

• La ristrutturazione completa di due balconi (larghezza di 1,00 ml x 9,00 ml di lunghezza) il cui obbiettivo è stato ripristinarlo “ex nuovo”, mediante rifacimento della pavimentazione con piastrelle in gres porcellanato e terminali esterni, hanno comportato una spesa di circa 1.800 €.
• La ricostruzione dei frontalini di un balcone perimetrale (lunghezza 12,00 ml.) e la loro messa in sicurezza hanno comportato una spesa di circa 650,00€.

Costo e prezzi ristrutturazione balcone: tutte le voci da conteggiare  – costi indicativi del rifacimento balconi

Qui sottostante abbiamo indicato dei prezzi medi per diverse tipologie di lavori da eseguire per la ristrutturazione dei balconi:

• Demolizione pavimentazione e massetto da 25€ a 35€/mq;
• Realizzazione di un nuovo massetto da 25€ a 35€/mq;
• Realizzazione nuova pavimentazione da 30€ a 60€/mq;
• Risanamento della struttura in ferro del balcone da 40 €/ml;
• Allestimento di ponteggi da 2,50€/mq primo mese, poi 3,50€/mq;
• Smaltimento della vecchia pavimentazione e dei calcinacci da 7€ a 20€/mc;
• Impermeabilizzazione dei balconi da 30€ a 35€/mq;
• Rifacimento intonaco del balcone da 30€ a 35€/mq;
• Ristrutturazione del cemento armato da 60€ a 80€/mq;
• Tinteggiatura esterna dei balconi da 10€ a 20€/mq;
• Noleggio piattaforma aerea da 150 € a 250 € al giorno;
• Costo medio madodopera da 25 € a 27 € all’ora;

Per quanto riguarda la posa della nuova pavimentazione, il prezzo non può che provenire dai materiali. Per una pavimentazione di prima scelta, si può arrivare anche ad un prezzo di  65,00€ al mq. Ci sono clienti che comunque non sono interessate a spendere molto per le pavimentazioni esterne. Ovviamente posando una piastrella meno performante in termini di qualità,possono essere in futuro soggette a macchie, cattiva abrasione, scarsa resistenza o bassa proprietà antiscivolo.*NB I prezzi sono da considerare come indicativi e in base alla regione in cui ti trovi.

Risparmiare per un lavoro potrebbe risultare interessante dal punto di vista economico con l’unico guaio della minor durata.

Come visto in tabella se dovessimo montare anche il ponteggio metallico, il costo totale delle lavorazioni aumentano. I lavori di ristrutturazione balconi più onerosi sono quelli che includono il rifacimento completo della pavimentazione, l’implementazione della guaina impermeabile e il ripristino del cemento armato dei sottobalconi e frontalini.Più i balconi sono stati trascurati nel tempo e più hanno subito gli effetti corrosivi degli elementi in cemento armato causati dagli agenti atmosferici.Questi presentano segni più o meno evidenti di deterioramento e sgretolamento.

Iva agevolata per interventi di rifacimento dei balconi

Per le prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio, di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, si applica l’aliquota Iva agevolata del 10%. Tale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall’impresa e all’acquisto dei materiali, se effettuato dall’impresa stessa. Se invece l’acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l’aliquota Iva è quella ordinaria.

La nostra impresa edile

Lo studio tecnico si avvale di un impresa d’eccellenza per l’esecuzione dei lavori edili. Un impresa forte, qualificata ed affermata dal 1979.

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Hai bisogno di un professionista per rifare i balconi della tua casa? Cerchi qualcuno che possa eseguire i lavori di rifacimento balconi a regola d’arte, per riportarli a nuovo? Devi presentare l’autorizzazione – permesso necessario per eseguire i lavori? Contattaci subito e potremmo aiutarti a realizzare il rifacimento balconi che desideri. Con il nostro studio tecnico e la nostra impresa edile, puoi ricevere un preventivo.