Irregolarità nelle planimetrie e nei documenti tecnici per la compravendita immobiliare: Le 3 principali

Lo studio tecnico del geometra Camilletti Giosef di Castelfidardo nelle province di Ancona,Macerata,Fermo,Pesaro,Ascoli Piceno,mette a disposizione le proprie competenze professionali per verificare le eventuali irregolarità nelle planimetrie e nei documenti tecnici per la compravendita immobiliare.

Argomenti trattati in questo post:

1. 1. Perché tre principali irregolarità nelle planimetrie?
   2. La prima irregolarità: la differenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale 
   3. Il secondo tipo di irregolarità: incongruenza tra planimetria catastale ed elaborati grafici – planimetrie che sono contenute nelle pratiche edilizie
   4. Il terzo tipo di irregolarità: incongruenza tra pratiche edilizie ed elaborati grafici nella cronistoria dell’immobile

Diciamo ti voglio raccontare dei casi che capitano spesso,faccio riferimento in particolare alle tre principali tipologie di irregolarità nelle planimetrie e nei documenti tecnici.

Perché tre principali irregolarità nelle planimetrie e nei documenti tecnici per la compravendita immobiliare?

Perché poi sappiamo bene che possono emergere tantissime sfumature,impossibile prevederle tutte, diciamo che fra tutte quelle che capitano frequente ho deciso di selezionare quelle più probabili  e soprattutto quelle per cui facendo un po’ d’attenzione saltano subito agli occhi anche ai meno esperti.

La prima irregolarità: la differenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale

Allora la prima irregolarità che spesso noto è la differenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale. Che cos’è questo stato dei luoghi? Lo stato dei luoghi si intende lo stato effettivo dell’immobile quello che vede chiunque entrando nell’immobile.

Per planimetria catastale non sto parlando in questo momento dei documenti che sono depositati in comune,non sto parlando dei permessi edilizi quindi degli elaborati grafici dei progetti,sto parlando invece della planimetria che si trova in catasto.

La planimetria catastale ha una rappresentazione un po’ diversa un pochino più semplificata rispetto a quelle che troviamo nelle pratiche edilizie. Hanno un metodo di rappresentazione più minimale perché la planimetria catastale viene depositata per motivi fiscali,non per motivi di rilievo o per motivi di permessi edilizi, non abilita il permesso a costruire  o fare gli interventi per sentito dire.

Dire quindi che la planimetria è conforme allo stato dei luoghi allo stato dell’immobile è sbagliato. Non è tutto a posto,anzi, purtroppo ho riscontrato casa e appartamenti in cui era stata cambiata la planimetria catastale, ma non erano state fatte alcune alcun tipo di permessi edilizi.

Per cui erano stati eseguiti dei lavori illegittimi da un punto di vista urbanistico edilizio e che invece erano stati rappresentati correttamente nella planimetria  catastale. Questa planimetria catastale non è probatoria,ma ovviamente ha un certo valore sullo stato effettivo di rappresentazione visto che è presentata a nome del proprietario con firma del tecnico professionista.

Capite bene che è proprio sconsigliato fare questo. Piuttosto evitate di fare una frode del genere. Chi ha fatto o chi intende fare degli illeciti ,almeno abbia il buon senso di non presentare al catasto al termine delle opere la planimetria catastale di fronte a degli eventi che non erano legittimati o autorizzate (senza alcun tipo di permesso).

Non fate gli illeciti senza avvalervi di un vero professionista,che per prima cosa, vi fa la valutazione della necessità o meno della presentazione della pratica edilizia e/o nulla osta-autorizzazioni.

Quello che voglio soprattutto rimarcare è che fare un intervento diverso senza le pratiche edilizie e limitandosi a presentare la planimetria catastale è altamente sconsigliato.

Se si è spostato un divisorio interno modificato un muro ad esempio ristrutturando il bagno,spostato una porta e peggio ancora spostate le finestre e viene soltanto aggiornato la planimetria catastale senza permesso in comune è molto grave.

Peggio ancora se gli immobili oggetto dei lavori sono vincolati alle cosiddette Belle Arti cioè (immaginate avete lo stesso vincolo di palazzo Rinaldini di Ancona). Con l’edilizia storica e nei centri storici,a maggior ragione,tenere gli occhi aperti perché per certe opere potrebbero ulteriori permessi*.

Il secondo tipo di irregolarità: incongruenza tra planimetria catastale ed elaborati grafici – planimetrie che sono contenute nelle pratiche edilizie

Le planimetrie contenute nelle pratiche edilizie si chiamano elaborate tecnici o elaborati grafici. In esse sono presenti le quotature cioè le misure interne delle stanze.Quante volte vi è capitato di trovare una porta che è disegnata nella planimetria catastale ma che nella pratica edilizia comunale non c’è? Oppure quante volte vi è capitato di trovare un muro più spostato o muro diverso.

Naturalmente parliamo di cose semplici e quindi non opere strutturali o che comunque vadano a interessare gli aspetti antisismici.Ecco in questo caso qualcosa dovrebbe scattare alla mente di chi legge queste differenze – divergenze.

Questo ovviamente può configurare probabilmente un illecito che peggiora a seconda della gravità dell’abuso edilizio. Mi spiego meglio,se è stato fatto una modifica di prospetto,tipo una finestra è stata spostata o allargata oppure è stata creata una nuova finestra sulla facciata e sono presenti vari tipi di vincoli come vincoli paesaggistici o i vincoli alle Belle Arti, le cose peggiorano da un punto di vista penale.

In queste situazioni è il caso di controllare la perfetta conformità tra la planimetria catastale e le pratiche edilizie. Vi sto dicendo e consigliando di guardare tutte le pratiche edilizie tra di loro perché la planimetria catastale chiaramente è l’ultimo stadio di una lunga serie di trasformazioni.

Il terzo tipo di irregolarità: incongruenza tra pratiche edilizie ed elaborati grafici nella cronistoria dell’immobile

Il terzo punto e quindi l’ultimo punto di irregolarità è l’incongruenza tra pratiche edilizie ed elaborati grafici nella cronistoria dell’immobile. Cosa succede se fra le varie pratiche edilizie se le cose non tornano?

Facciamo un esempio molto pratico: mettiamo ci fosse una pratica edilizia dell’anno 1980 e nelle rappresentanze grafiche la casa ha una porta disegnata in un certo punto del muro,poi troviamo un’altra pratica edilizia che è stata presentata successivamente nel 2000,dove nello stato attuale (stato legittimato)  invece questa porta non c’è più, ed è stata chiusa nel frattempo (chiusa nel corso degli anni tra il 1980 e il 2000).

Ecco c’è una discordanza davanti ai disegni e si vede questa scomparsa della porta senza che questa sia legittimata con una specifica pratica edilizia (che doveva essere presentata prima di chiuderla). Beh questa incongruenza mi comporta un illecito edilizio,mi può comportare un abuso edilzio a seconda anche degli aspetti che si vanno a toccare.

Ecco perché un altro consiglio che voglio dare è di non sottovalutare la modestia della gravità dell’abuso edilizio. La chiusura di una porta per quanto piccola possa essere è sempre un abuso edilizio.

Quando si guardano le pratiche edilizie bisogna avere le relative corrispondenze di rappresentazione grafica tra la fine di una pratica edilizia e l’inizio dell’altra. Tutto ciò che non quadra e non combacia e non è coerente fra i due progetti sono abusi sono illeciti. Le prime domande da porsi sono: Quando sono stati compiuti? in che epoca? a che titolo? In quel momento bisogna capire bene il motivo per cui c’è stata quella incongruenza.

Magari è stata fatta dal proprietario precedente,per cui l’immobile è stato venduto,oppure è stato oggetto di una precedente successione. E’ molto importante indagare su questo tipo di cose perché sono le più probabili,le più frequenti problematiche che emergono nel momento in cui si vanno a fare le prime verifiche immobiliari (leggi anche l’articolo  6 aspetti e verifiche importanti da fare se stai pensando di acquistare o vendere un immobile)oppure quando si ci si appresta a fare un preliminare di vendita (cosiddetto compromesso). Peggio ancora se queste situazioni vengono alla luce poco prima o dopo la stipula dell’atto definitivo.

Ecco se capita in questo ultimo frangente il problema si aggrava perché bisogna vedere se l’abuso è sanabile o no.

Queste difformità richiedono una lunga serie di accertamenti e di verifiche di acquisizioni documentali (in primis richiesta accesso atti amministrativi) e di rilievi sull’immobile. Fare un rilievo di un immobile di un certo tipo non è una cosa sbrigativa, ed impiega per gli immobili più complessi tempo e denaro.

Si tratta di fare un’indagine ben precisa che si chiama due diligence,cioè viene fatto un rilievo molto preciso che va a verificare internamente ed esternamente l’unità immobiliare,la sua sagoma,i suoi parametri urbanistico-edilizi,il tutto confrontandolo con lo stato effettivo dei luoghi.

Questo è un po’ il punto di arrivo delle tre principali irregolarità planimetriche,che spesso si riscontrano quando si va a fare le verifiche degli immobili o quando ci si appresta a fare le fasi precontrattuali o contrattuali della compravendita o preliminare (compromesso di vendita) è molto importante questo aspetto. Purtroppo è ancora troppo sottovalutato.

E’ inutile fare un preliminare di vendita o un atto di vendita e poi saltano fuori questi problemi,perché non è detto che essi poi siano risolvibili e regolarizzabili. Ci sono poi dei costi e dei professionisti da pagare,ci sono le sanzioni,ci sono gli oneri per certi abusi e tutta una serie di costi e tempi.

Non è una sensazione molto bella vedere i clienti che hanno investito i risparmi di una vita e poi assistere per anni in contenziosi. Ecco quello che vorrei che fosse evitato è l’inizio dei contenziosi,vorrei che che le persone evitassero di entrare in questi vortici che oramai conosco da anni. Sono situazioni spiacevoli,anche decennali,non è un qualcosa che finisce così alla svelta. Lo dico sempre un contenzioso immobiliare può costare davvero l’importo di una bella macchina (spese consulenti legali,spese giudiziarie  etc etc)

Sono procedimenti lunghi  (alla faccia della semplificazione edilzia),situazioni sempre più complesse che magari 10 o 20 anni fa si potevano risolvere con una procedura veramente più semplice. Secondo il mio modesto parere lo è stato il famoso condono del 1985.

Adesso invece diventa molto complesso perché c’è un meccanismo, che è quello della doppia conformità – due diligence. E’ un meccanismo veramente complesso,degno di poter fare impazzire anche il migliore dei professionisti in circolazione!!

Per certi interventi realizzati abusivamente,riuscire di sanarli è da impazzire. Verificare in essi la doppia conformità dell’immobile con tutta la matassa di norme di oggi e confrontarle con le normative vigenti al momento della realizzazione dell’illecito e abuso edilizio. Per certi abusi da sanare (sopratutto strutturali) è una combinazione molto difficile per non dire impossibile.

Allora il consiglio che voglio dare  e ribadire è che quando noti almeno uno di questi tre tipi di irregolarità planimetriche relative all’immobile che stai trattando,bisogna che tu ti rivolga ad un professionista preparato che ti faccia un’analisi molto approfondita dell’immobile e che faccia le opportune verifiche nelle pratiche edilizie depositate in comune e che acquisisca anche tutte le documentazioni catastali intervenute nel tempo e ricostruisca tutta la cronistoria immobiliare,il tutto confrontandola con lo stato visivo dei luoghi.

A quel punto  sarà in grado di individuare tutti gli eventuali abusi edilizi ed irregolarità e ti saprà indicare anche le possibili soluzioni per sanare gli abusi edili.  Per certi interventi  magari possono essere cose molto semplici e sanabili  con una piccola pratica edilizia tipo la Cila in sanatoria. Una comunicazione con relativi elaborati grafici accompagnata dal pagamento di una sanzione.In questo modo da un aspetto urbanistico l’intervento e le opere vengono regolarizzate.

Per esperienza professionale vorrei rimarcare che non per tutti gli abusi sono sempre facilmente risolvibili,capita raramente di rientrare in una situazione di facile regolarizzazione perché abbiamo un patrimonio immobiliare complesso molto stratificato,coperto spesso da vincoli di vario tipo. Ci sono PRG  piani regolatori generali che pongono loro stessi dei limiti e dei vincoli alla regolarizzazione degli immobili,quindi ogni volta è come affrontare una lunga fila di trappole e cercare di scansarle tutte.