Apertura di lucernari velux,realizzazione abbaini nel sottotetto e tetto,apertura finestra in casa nella propria abitazione o nel condominio

Guida su come aprire o ridimensionare – aprire una finestra,allargare una portafinestra su un muro portante esterno perimetrale dell’edificio di casa abitazione o condominiale oppure un lucernario o abbaino sul tetto: quali sono i costi? quali sono le autorizzazioni e permessi da presentare al comune?quale pratica edilizia presentare?Nel condominio  è obbligatoria la maggioranza condominiale?

Lo studio tecnico del geometra Camilletti Giosef di Castelfidardo nelle province di Ancona e Macerata,mette a disposizione le proprie competenze professionali per la presentazione della pratica edilizia necessaria per la apertura di lucernari velux finestre portefinestre e realizzazione di abbaini nel tetto-sottotetto dell’edificio di casa abitazione o condominio.

Che cosa sono i lucernari e velux?

I lucernari e velux nascono per rendere facile e possibile l’accesso al tetto dal sottotetto. Possono avere varie aperture:

• apertura vasistas;
• apertura a libro;
• apertura con maniglia;
• apertura con bracci.

In ogni caso si tratta sempre di meccanismi semplici e robusti, sia motorizzati che manuali, perfetti per garantire la massima utilità. Tali lucernari possono essere standard per i vani non riscaldati dove la temperatura all’interno assomiglia a quella all’esterno., oppure dotati di vetro camera  per residenziale e con possibilità di vetri antigrandine e/o accessoriabili con vari elementi, comandati con soluzioni differenti,praticamente come le finestre.

Tra le più famose marche di lucernari citiamo la Velux oramai leader del settore da molti anni.

Che cos’è l’abbaino? qual’è la sua differenza rispetto ad un lucernaio?

L’abbaino è una struttura architettonica costituita da una finestra, posta in verticale, aperta sui tetti normali a falde inclinate per illuminare ed arieggiare le soffitte, mansarde etc nonché per permettere l’accesso sul tetto stesso. Essa a differenza dei lucernari si compone di piccole falde che raccordano la finestra con la falda del tetto principale.

Aprire un lucerario velux o aprire una finestra quand’è necessario?

Quando per vari motivi personali o ragioni burocratiche (ad esempio se stai pensando di trasformare un sottotetto in abitazione mansarda)magari hai necessità di più aria e luce da garantire progettualmente.

Spesso quindi ci imbattiamo nella necessità di aprire o allargare una finestra di casa. Se vivi in un sottotetto o se stai pensando di ristrutturarlo non avendo molto spazio a disposizione potresti balenare l’idea di aprire un lucernario – velux.

In linea di massima potresti farlo, ma prima dovrai pensare di rispettare tutte le  varie norme comunali,condominiali e strutturali. Lo stesso rispetto vale nel caso di chiudere un’apertura già presente oppure di allargare una finestra e trasformarla  in portafinestra.

Quando è possibile aprire una finestra,aprire una portafinestra o lucernario velux o un abbaino nel tetto – sottotetto?

1) Rispettare le distanze minime 

Il codice civile pone dei limiti in termini di distanze minime che deve avere una finestre rispetto alle pareti prospicienti di altri edifici o condomini. Quindi, non sempre è possibile realizzare l’intervento, specialmente su immobili vincolati o nel caso in cui la tua casa o condominio sia “troppo vicino” ad un altro edificio.

L’art. 905 il codice civile, recita che “non si possono aprire vedute (bucature che permettono il passaggio di aria e luce e consentono di affacciarsi) in modo diretto verso il fondo chiuso o non e neppure sopra la copertura a tetto del vicino,se tra il fondo di questo e la facciata esterna del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di 1,50 ml.

Non si possono costruire lastrici solari  balconi, terrazze etc con parapetto che prevede di affacciarsi sul fondo del vicino, se non si garantisce la distanza di 1,50 ml. tra il fondo e la linea esterna di queste opere. Si potrebbe se tra i due fondi vicini vi è una strada “pubblica”. Bisognerebbe verificare tale situazione! Le luci (le aperture) devono avere le inferriate, il davanzale deve essere a 2,5 metri dal suolo se collocato al primo piano e a 2,00 ml. rispetto al solaio di interpiano se disposte ai piani superiori.

Il Codice Civile recita inoltre che, il proprietario di un muro confinante al fondo di un terzo, può liberamente aprire luci sul muro in questione. Nel caso in cui il muro fosse in comune con l’altro proprietario, è necessario il consenso del vicino.

2) Garantire il decoro architettonico

E’ importante studiare il decoro architettonico dell’edificio casa e abitazione condominiale, la sicurezza e la stabilità dell’edificio poichè dovresti garantire una certa armonia con l’estetica esistente delle facciate.

Infatti se ogni condomino pensa di aprire una finestra a proprio piacimento rischia di trasformare il prospetto dell’edificio in un Emmental svizzero😆.L’Ufficio tecnico comunale potrebbe non approvare la richiesta di apertura, specialmente se hai intenzione di eseguirla sul prospetto principale.

Occorrerà verificare e garantire anche la stabilità della struttura: ad esempio un apertura nella muratura portante crea un indebolimento strutturale, quindi, dovrai far ripristinare la stessa rigidezza-resistente della parete e muratura da un ingegnere.

I REC regolamenti edilizi comunali inoltre potrebbero avere altri divieti come ad esempio aprire un secondo lucernario sulla stessa falda di copertura.

3) Vincoli ambientali,paesaggistici o culturali – Soprintendenza

Nel caso in cui ci fossero dei vincoli ambientali, paesaggistici o culturali sulla tua casa o condominio (verificabile sul PRG Piano Regolatore Comunale), prima di iniziare i lavori bisogna ottenere il nulla osta dagli organi competenti (Soprintendenza o altri enti). Occorrerà richiedere un parere preliminare e attendere l’approvazione. L’attesa solitamente è in un paio di mesi.

 4) Regolamento condominiale

Tra tutte le situazioni da verificare se è possibile allargare una finestra,aprire una portafinestra o lucernario velux o un abbaino nel tetto sottotetto è prendere visione del regolamento condominiale che potrebbe vietare l’intervento. Alcune sentenze della cassazione dicono che non è necessaria l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale. Alla fine dei conti però le facciate sono un bene comune e per evitare litigi bisogna chiedere il parere all’assemblea condominiale.

Quale autorizzazione permesso è necessario per la riparazione o aprire una finestra,aprire una portafinestra o lucernario velux o un abbaino nel tetto – sottotetto?

• Se le opere sono prettamente di riparazione non hanno bisogno della presentazione di alcun permesso e titolo abilitativo (Attività Edilizia Libera);
• Se le opere ricadono come manutenzione straordinaria occorre per certe lavorazioni presentare la domanda Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata);
• Se le opere comportano una modifica strutturale o  della sagoma o modifica dei prospetti occorerrà presentare una Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività. 

Con l’apertura di una pratica edilizia (procedimento amministrativo) dovrai nominare anche il direttore lavori che,oltre a controllare i preventivi,i materiali e la contabilità dei lavori dovrà far rispettare il progetto.

Per le opere che modificano la struttura,occorre anche il deposito del progetto strutturale al genio civile,infatti nel realizzare l’apertura sulle strutture portanti (ad esempio in mattoni o in pietra),occorre costruire una cerchiatura per ripristinare e garantire la perfetta rigidezza della muratura.

La cerchiatura non è necessaria in caso le murature fossero semplicemente in forati o quando si trasforma la  finestra in portafinestra senza aumentare la larghezza. Stessa istruzione l’abbiamo quando si riaprire una finestra che in precedenza era stata chiusa. In questo caso sarà sufficiente l’applicazione di un architrave di qualsiasi materiale (in acciaio o legno o laterizio), messo a dimora al di sopra dell’apertura per evitare il crollo della porzione di muratura posta in alto.

Quanto tempo occorre per aprire una finestra,allargare una portafinestra o realizzare un lucernaio velux o un abbaino nel tetto – sottotetto?

Per partire con l’esecuzione dei lavori ci vuole un pò di tempo anche per l’apertura di un lucernaio velux o finestra. Se abiti in un condominio prima di tutto,dovrai comunicare all’amministratore il desiderio di eseguire l’intervento,che a sua volta dovrà provvedere ad un assemblea condominiale per riferirlo agli altri condomini.

Incarica anche il nostro studio tecnico per prendere visione di tutta la vecchia documentazione amministrativa (vecchie concessioni edilizie) del tuo appartamento,abitazione,sottotetto etc. In caso non avessi le vecchie concessioni che hanno legittimato le opere del tuo immobile,provvederemo in anticipo per una richiesta agli atti amministrativi presso l’ufficio tecnico del comune competente.

Il geometra inoltre provvederà ad effettuare un sopralluogo visivo dell’immobile e dopo aver ritirato la documentazione amministrativa in comune, controllerà che in casa non ci siano abusi. In caso venissero riscontrati degli abusi edilizi, prima di aprire una nuova pratica occorre sanare gli abusi edilizi mediante pratica edilizia – sanatoria edilizia.

Se è tutto regolare il geometra predispone la pratica edilizia ed assevera la domanda necessaria ed elaborati progettuali,circa la conformità dello stato dei luoghi con quanto depositato in Comune.

Accertata la conformità urbanistica dell’immobile bisogna verificare  anche il tipo di struttura dove andremmo ad eseguire l’apertura. Come abbiamo detto precedentemente,se l’apertura verrà realizzata su laterizi in forati,pignatte forate etc non occorrerà l’ingegnere strutturista, mentre se la natura della muratura fosse portante o dovremmo tagliare e/o modificare dei travetti di orditura della copertura, lo strutturista ove previsto effettuerà i calcoli e depositerà la pratica al genio civile.

Nel giro di massimo due mesi potresti presentare la pratica edilizia (in questo caso la SCIA) e partire con i lavori, in quanto tale pratica ha efficacia immediata. Se vuoi approfondire,leggi l’articolo sulla Scia Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Per gli edifici con vincoli ambientali, paesaggistici o culturali  dovrai attendere di più,almeno due o tre mesi per avere il nulla osta della Soprintendenza.

Per quanto riguarda la parte edile, le tempistiche dipendono molto dal tipo di lavorazioni che dovremmo eseguire:

• se è un lavoro per aprire una finestra o portafinestra sulla facciata esterna;
• se è un semplice lavoro interno nel sottotetto di apertura di un lucernaio velux;
• se è un lavoro di realizzazione di abbaini nel sottotetto;

 Nel giro del minor tempo possibili provvederemo a farti aprire la tua nuova finestra, lucernaio velux nel sottotetto o alla realizzazione di un abbaino.

Quali sono i costi per l’apertura di lucernari velux nel sottotetto?Quali sono i costi per l’apertura di una finestra? Quali sono i costi per la realizzazione di un abbaino nel tetto – sottotetto di casa della propria abitazione o nel condominio?

Il costo dei lavori da effettuare dipende da molti fattori come località e piano dell’edificio, la larghezza della bucatura – apertura che dovrai realizzare,dalla tipologia di muro su cui praticare l’apertura, il tipo di infisso che andrai ad installare etc.

Questi lavori poi nella maggior parte dei casi si realizzano in concomitanze con altre lavorazioni edili. Noi ci proviamo, ipotizzando un cantiere dove viene realizzata solo un’apertura. Le spese che dovrai sostenere saranno le seguenti:

• Costo parcella professionale del tecnico. Il tecnico incaricato, per la pratica edilizia,direzione lavori e successiva variazione catastale potrebbe richiederti circa 1.500,00 – 2.000,00 €. In caso di apertura su muro portante, dovremmo aggiungere circa 600,00 – 700,00 € per il deposito al genio civile della pratica strutturale. Inoltre se l’immobile ha vincoli ambientali, paesaggistici o culturali  che necessitano di autorizzazione della Soprintendenza o altro ente, dovremmo aggiungere altri 1.000,00 – 1.500 €. Se poi interviene più di una impresa nel cantiere occorre nominare un coordinatore della sicurezza.
• Costo lavorazioni edili:  In una casa con muratura di tamponatura in forati saranno sufficienti circa 1.500,00 € per ogni apertura o lucernaio,abbaino,mentre in quella con muratura portante in mattoni almeno il doppio.
• Costo degli infissi: si aggira intorno ai 400,00 € al mq per finestre “standard”. Il prezzo lievita se richiedi vetri termici più performanti.
• Diritti di segreteria comunali per la presentazione della pratica edilizia e accesso atti amministrativi circa 100,00€;

Un altro esempio costoso. Appartamento all’ultimo piano di un vecchio casolare in muratura in mattoni con vincolo paesaggistico. Apertura di un lucernaio o di una finestra di 120 x 120. Costo delle figure professionali circa 5.000,00 €. Per i lavori edili occorreranno circa altri 4.500,00 €. A questi aggiungiamo l’infisso sono altri 900,00 € per un totale di 10.400,00€

Un altro esempio classico. Apertura di un lucernario o finestra su palazzinia in cemento armato al secondo piano. Il costo del professionista sarà di circa 2.000,00 €, quello dell’impresa edile circa 2.500,00 € e se sommiamo il costo per un infisso di 120 x 120,arriveremo ad avere un costo totale che si aggira intorno ai 5.000,00 €.

I costi delle opere vengono recuperate fiscalmente se consideriamo che queste lavorazioni vengono spesso realizzate all’interno di una ristrutturazione edilizia con possibilità di detrazione fiscale.

Potrebbe interessarti leggere anche i seguenti articoli:

• Ristrutturazione appartamento e diversa distribuzione interna;
• Ristrutturazione di una mansarda: trasformare il sottotetto in mansarda abitabile;
• Cambio di destinazione d’uso da sottotetto in mansarda;
• Riparare e/o sostituire gli infissi e serramenti interni ed esterni;
• Chiudere il balcone con gli infissi:trasformare il balcone in veranda;

Devi aprire un lucernario velux nel sottotetto? Devi allargare una finestra o portafinestra? Vuoi realizzare un abbaino nel sottotetto?Vuoi maggior luce nel sottotetto e mansarda?I prezzi indicati nel presente articolo sono indicativi! Contattaci subito per avere un preventivo dettagliato dei lavori che intendi realizzare.

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata)

Elenco delle città per avere informazioni sull’apertura di lucernario velux,apertura finestra – portafinestra o realizzare un abbaino nella casa privata o abitazione condominiale

Ancona nei seguenti Comuni: Agugliano, Ancona, Arcevia, Barbara, Belvedere Ostrense, Camerano, Camerata Picena, Castel Colonna, Castelbellino, Castelfidardo, Castelleone di Suasa, Castelplanio, Cerreto d’Esi, Chiaravalle, Corinaldo, Cupramontana, Fabriano, Falconara Marittima, Filottrano, Genga, Jesi, Loreto, Maiolati Spontini, Mergo, Monsano, Monte Roberto, Monte San Vito, Montecarotto, Montemarciano, Monterado, Morro d’Alba, Numana, Offagna, Osimo, Ostra, Ostra Vetere, Poggio San Marcello, Polverigi, Ripe, Rosora, San Marcello, San Paolo di Jesi, Santa Maria Nuova, Sassoferrato, Senigallia, Serra San Quirico, Serra de’ Conti, Sirolo,Staffolo.

Macerata nei seguenti Comuni: Acquacanina, Apiro, Appignano, Belforte del Chienti, Bolognola, Caldarola, Camerino, Camporotondo di Fiastrone, Castelraimondo, Castelsantangelo sul Nera, Cessapalombo, Cingoli, Civitanova Marche, Colmurano, Corridonia, Esanatoglia, Fiastra, Fiordimonte, Fiuminata, Gagliole, Gualdo, Loro Piceno, Macerata, Matelica, Mogliano, Montecassiano, Montecavallo, Montecosaro, Montefano, Montelupone, Monte S.Giusto, Monte S.Martino, Morrovalle, Muccia, Penna S.Giovanni, Petriolo, Pievebovigliana, PieveTorina, Pioraco, Poggio S.Vicino, Pollenza, Porto Recanati, PotenzaPicena, Recanati, Ripe S.Ginesio, S.Ginesio, S.Severino, Sant’Angelo in Pontano, Sarnano, Sefro, Serrapetrona, Serravalle di Chienti, Tolentino, Treia, Urbisaglia, Ussita, Visso.

Fermo nei seguenti Comuni: Altidona, Amandola, Campofilone, Falerone, Fermo, Francavilla d’Ete, Grottazzolina, Lapedona, Magliano di Tenna, Massa Fermana, Monsampietro Morico, Montappone, Monte Giberto, Monte Rinaldo, Monte San Pietrangeli, Monte Urano, Monte Vidon Combatte, Monte Vidon Corrado, Montefalcone Appennino, Montefortino, Montegiorgio, Montegranaro, Monteleone di Fermo, Montelparo, Monterubbiano, Montottone, Moresco, Ortezzano, Pedaso, Petritoli, Ponzano di Fermo, Porto San Giorgio, Porto Sant’Elpidio, Rapagnano, Sant’Elpidio a Mare, Santa Vittoria in Matenano, Servigliano, Smerillo, Torre San Patrizio.

Ascoli Piceno nei seguenti Comuni: Acquasanta Terme, Acquaviva Picena, Appignano del Tronto, Arquarta del Tronto, Ascoli Piceno, Carassai, Castel di Lama, Castignano, Castorano, Colli del Tronto, Comunanza, Cossignano, Cupramarittima, Folignano, Force, Grottammare, Maltignano, Massignano, Monsampolo del Tronto, Montalto Marche, Montedinove, Montefiore dell’Aso, Montegallo, Montemonaco, Monteprandone, Offida, Palmiano, Ripatransone, Roccafluvione, Rotella, San Benedetto del Tronto, Spinetoli,Venarotta