Cambio di destinazione d’uso

Lo studio tecnico del geometra Camilletti Giosef di Castelfidardo nelle province di Ancona e Macerata,mette a disposizione le proprie competenze professionali per la presentazione della pratica edilizia al comune competente, necessaria per la realizzazione del cambio di destinazione d’uso di un immobile.

Brevi cenni sul cambio di destinazione d’uso

Si definisce destinazione d’uso di un immobile il complesso delle modalità d’ intenzione di utilizzo dei singoli beni . Ci sono svariati tipi di destinazioni d’uso di un immobile: residenziale, commerciale,industriale,agricola.

E’ consueto trovarsi di fronte alla possibilità, o alla indispensabilità, di dover trasformare la destinazione d’uso per la quale un determinato immobile è stata progettato, realizzato ed utilizzato nel tempo.

Si può decidere di trasformare un immobile al piano terra usato come appartamento, in locale commerciale, per ufficio o uso negozio, etc. destinazione più adatta alle necessità di utilizzo.

Puoi approfondire leggendo i seguenti articoli:

•  Cambio d’uso di un garage, in abitazione (appartamento di civile abitazione)
• Cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione appartamento;
•  Cambio d’uso da sottotetto in mansarda abitabile;
• Cambio d’uso nel centro storico;

Verifiche preliminari per effettuare il cambio di destinazione d’uso

Per prima cosa, è necessario verificare che il vigente Piano Regolatore Generale e le N.T.A. (Norme tecniche di attuazione) del proprio comune di competenza preveda il cambio di destinazione d’uso nella zona oggetto d’intervento.

In secondo luogo, bisogna differenziare il caso in cui, per il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, sarà necessario realizzare degli interventi edilizi e il caso in cui invece rimarranno invariate le stesse partizioni e caratteristiche interne (cambio di destinazione d’uso senza opere)

Per poter procedere alla realizzazione del cambio di destinazione d’uso dell’ immobile, è indispensabile richiedere i titoli autorizzativi.

Quale autorizzazione permesso occorre presentare per effettuare il cambio d’uso?

Nel caso in cui il cambiamento d’uso dell’immobile sia semplicemente funzionale e non comporta variazione degli standard urbanistici quindi, in assenza di discipline regionali, è possibile ottenerlo mediante presentazione di una Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), mentre se comportante mutamento degli standard urbanistici occorrerà presentare un Permesso di Costruire.

Nel caso in cui il cambio di destinazione d’uso dell’immobile venga realizzato con opere edilizie all’interno di una categoria omogenea fuori dai centri storici è possibile ottenerlo mediante presentazione di una Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), mentre se avviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e all’interno di una categoria omogenea all’interno dei centri storici occorrerà presentare un Permesso di Costruire.

N.B.: Il Tar Toscana con la recente sentenza 1009/2017 del 29 agosto 2017 scorso, ha legittimato il cambio di destinazione d’uso da banca a struttura ricettiva alberghiera, a Firenze, avvenuto con lavori di ristrutturazione edilizia e senza permesso di costruire (come specificato in questo articolo)

In ciascuno dei casi il cambiamento potrebbe essere oneroso, cioè necessiterà del pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ed inoltre al pagamento del costo di costruzione se vengono realizzate delle opere interne, a questo proposito,  l’obbligo cambia in base alla normativa regionale.

In alcuni regolamenti condominiali contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d’uso. Quindi, in certi casi, non sarà sufficiente che gli strumenti urbanistici consentano questo tipo di intervento, ma andrà preventivamente richiesto il parere dell’assemblea condominiale.

Accatastamento e agibilità a seguito del cambio d’uso

Al termine dei lavori di cambio di destinazione d’uso dell’immobile è comunque necessario provvedere alla variazione di accatastamento dell’immobile, in quanto, modificando la categoria edilizia, cambieranno anche la rendita catastale e i relativi parametri per il calcolo della rendita (IMU).

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale e tutta la rimanente documentazione necessaria.

Con la comunicazione di fine lavori (ai seinsi della L.R. 8/2005) dovrà essere presentata all’ufficio tecnico di competenza anche la scheda dell’impresa ovvero DURC e copia della dichiarazione relativa alla tassa rifiuti e all’IMU oresentata all’ufficio tributi del comune di competenza.

Se nel cambio di destinazione d’uso dell’immobile eseguite opere che ricadono in sicurezza cantieri il committente o (responsabile dei lavori) dovrà nominare ove previsto il Coordinatore per la progettazione e/o esecuzione delle opere, in possesso dei requisiti di cui all’articolo 98 del D.Lgs n. 81/2008 e s.m.i.

Hai la necessità di realizzare un cambio di destinazione d’uso del tuo immobile?

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata)

Elenco delle città per avere informazioni sul cambio di destinazione d’uso di un immobile 

Ancona nei seguenti Comuni: Agugliano, Ancona, Arcevia, Barbara, Belvedere Ostrense, Camerano, Camerata Picena, Castel Colonna, Castelbellino, Castelfidardo, Castelleone di Suasa, Castelplanio, Cerreto d’Esi, Chiaravalle, Corinaldo, Cupramontana, Fabriano, Falconara Marittima, Filottrano, Genga, Jesi, Loreto, Maiolati Spontini, Mergo, Monsano, Monte Roberto, Monte San Vito, Montecarotto, Montemarciano, Monterado, Morro d’Alba, Numana, Offagna, Osimo, Ostra, Ostra Vetere, Poggio San Marcello, Polverigi, Ripe, Rosora, San Marcello, San Paolo di Jesi, Santa Maria Nuova, Sassoferrato, Senigallia, Serra San Quirico, Serra de’ Conti, Sirolo,Staffolo.

Macerata nei seguenti Comuni: Acquacanina, Apiro, Appignano, Belforte del Chienti, Bolognola, Caldarola, Camerino, Camporotondo di Fiastrone, Castelraimondo, Castelsantangelo sul Nera, Cessapalombo, Cingoli, Civitanova Marche, Colmurano, Corridonia, Esanatoglia, Fiastra, Fiordimonte, Fiuminata, Gagliole, Gualdo, Loro Piceno, Macerata, Matelica, Mogliano, Montecassiano, Montecavallo, Montecosaro, Montefano, Montelupone, Monte S.Giusto, Monte S.Martino, Morrovalle, Muccia, Penna S.Giovanni, Petriolo, Pievebovigliana, PieveTorina, Pioraco, Poggio S.Vicino, Pollenza, Porto Recanati, PotenzaPicena, Recanati, Ripe S.Ginesio, S.Ginesio, S.Severino, Sant’Angelo in Pontano, Sarnano, Sefro, Serrapetrona, Serravalle di Chienti, Tolentino, Treia, Urbisaglia, Ussita, Visso.

Fermo nei seguenti Comuni: Altidona, Amandola, Campofilone, Falerone, Fermo, Francavilla d’Ete, Grottazzolina, Lapedona, Magliano di Tenna, Massa Fermana, Monsampietro Morico, Montappone, Monte Giberto, Monte Rinaldo, Monte San Pietrangeli, Monte Urano, Monte Vidon Combatte, Monte Vidon Corrado, Montefalcone Appennino, Montefortino, Montegiorgio, Montegranaro, Monteleone di Fermo, Montelparo, Monterubbiano, Montottone, Moresco, Ortezzano, Pedaso, Petritoli, Ponzano di Fermo, Porto San Giorgio, Porto Sant’Elpidio, Rapagnano, Sant’Elpidio a Mare, Santa Vittoria in Matenano, Servigliano, Smerillo, Torre San Patrizio.

Ascoli Piceno nei seguenti Comuni: Acquasanta Terme, Acquaviva Picena, Appignano del Tronto, Arquarta del Tronto, Ascoli Piceno, Carassai, Castel di Lama, Castignano, Castorano, Colli del Tronto, Comunanza, Cossignano, Cupramarittima, Folignano, Force, Grottammare, Maltignano, Massignano, Monsampolo del Tronto, Montalto Marche, Montedinove, Montefiore dell’Aso, Montegallo, Montemonaco, Monteprandone, Offida, Palmiano, Ripatransone, Roccafluvione, Rotella, San Benedetto del Tronto, Spinetoli,Venarotta