Cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione appartamento

Ecco quello che devi sapere per trasformare il tuo ufficio in appartamento abitazione secondo la normativa

Lo studio tecnico del geometra Camilletti Giosef di Castelfidardo nelle province di Ancona e Macerata,mette a disposizione le proprie competenze professionali per la presentazione della pratica edilizia necessaria per la realizzazione del cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione appartamento.

E’ sempre possibile trasformare l’ufficio ad abitazione appartamento con il cambio d’uso?

Come scritto negli altri articoli del nostro blog relativi al cambio d’uso,per prima cosa occorre verificare che il vigente Piano Regolatore Generale e le N.T.A. (Norme tecniche di attuazione) del proprio comune di competenza preveda il cambio di destinazione d’uso nella zona oggetto d’intervento.

Se siamo in un contesto condominiale,occorrerà verificare anche il regolamento condominiale. Se si rispettano tutti i requisiti preliminari urbanistici e condominiali, si procede con la verifica delle opere edilizie che si devono realizzare per la nuova destinazione d’uso.

Altre verifiche preliminari per il cambio d’uso da ufficio ad abitazione appartamento

Lo studio della fattibilità

Abbiamo già scritto in precendenza per effettuare il cambio d’uso da ufficio ad abitazione appartamento occorrerà verificare il rapporto aeroilluminante tra superficie calpestabile e finestratura. In un’abitazione devono infatti sussistere delle fonti di luce naturale adeguate e delle finestre posizionate in appositi spazi, cosa che invece non viene richiesta per l’ufficio.

L’altezza minima interna e le dimensioni di ogni ambiente per le abitazioni,dovrà essere conforme ai requisiti igienico-sanitari e alle ipotesi di deroghe previste. Non devi infatti dimenticare che, per la legislazione attuale,alcuni locali presenti all’interno di un’abitazione,devono avere delle dimensioni minime,soprattutto nel caso di camere matrimoniali,camera bimbi,bagni,soggiorno,cucina etc.

Inoltre, sempre se si desidera trasformare un locale in abitazione, si dovranno verificare la possibilità di intercettare e modificare gli allacci esistenti nel palazzo per realizzare una cucina o magari predisporrere un ulteriore bagno aggiuntivo al primo.

Il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione appartamento prevede anche la verifica dei requisiti termici ed acustici. L’intervento è soggetto quindi alla verifica se necessita del deposito progetto e relazione tecnica di cui all’articolo 125 del d.P.R. n. 380/2001 e del d.lgs. n. 192/2005 e s.m.i., e rientra nell’ambito di applicazione dell’articolo 8 della l. n. 447/1995, integrato con i contenuti dell’articolo 4 del d.P.R. n. 227/2011 e s.m.i.

In linea generale è molto probabile che questo comporti un’ulteriore spesa legata alla coibentazione esterna o interna, al cambiamento della caldaia e alla sostituzione degli infissi.

Verificare se l’intervento di cambio d’uso da ufficio ad abitazione appartamento fosse sottoposto come bene ad autorizzazione paesaggistica, ai sensi della Parte III del d.lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) non ricade in zona sottoposta o se ricade in zona tutelata, ma le opere non comportano alterazione dei luoghi o dell’aspetto esteriore degli edifici ovvero non sono soggetti ad autorizzazione ai sensi dell’art. 149, d.lgs. n. 42/2004 e del d.P.R. n. 31/2017, allegato A e art. 4. Se ricade in zona tutelata e le opere comportano alterazione dei luoghi o dell’aspetto esteriore degli edifici  è assoggettato al procedimento semplificato oppure ordinario.

Verifiche varie ed eventuali……In questa giungla piena di leggi e norme il tecnico dovrà verificare quindi tutti le varie normative di settore….😀😅

Quale pratica edilizia occorre presentare per il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione appartamento?

Per comprendere bene il concetto e la pratica edilizia occorrente alla trasformazione di un ufficio in abitazione appartamento,alleghiamo qui di seguito la tabella con uno schema utile.

Nel nostro caso avremo una modifica di categoria da ufficio A/10 in appartamento di tipo civile abitazione categoria A/2. Resta poi da capire se il cambio d’uso è nel centro storico oppure se nel resto del territorio.

Il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante con passaggio tra categorie funzionali su tutto il resto del territorio bisognerà predisporrere una richiesta permesso di costruire.

Variazione catastale in seguito al cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione appartamento

Oltre che degli obblighi dal punto di vista urbanistico, poi, il cambio di destinazione d’uso presuppone degli adempimenti anche sul piano catastale. Dopo avere ottenuto il titolo autorizzativo per l’esecuzione dei lavori – se necessari -, infatti, è indispensabile presentare al termine dei lavori una variazione catastale da ufficio studio privato categoria A/10  in appartamento di civile abitazione A/2 o abitazione di tipo economico A/3 .

Essa è indispensabile poiché, nel momento in cui viene a mutare la categoria edilizia, cambia anche la rendita catastale e i parametri relativi per il calcolo delle imposte  Tasi,Tari,Imu etc

Richiesta di agibilità in seguito al cambio d’uso

Tali lavori comportano la nuova richiesta agibilità dell’immobile. Essa sarà certificata dal tecnico incaricato previo recupero ed accertamento di tutti i documenti attestanti le condizioni di sicurezza, salubrità e conformità rispetto la normativa vigente.

Per dimostrare la sussistenza delle condizioni di Agibilità dell’immobile, bisogna conservare copia della Segnalazione Certificata di Agibilità presentata dal Tecnico Abilitato con indicazione del numero di protocollo rilasciato dagli Uffici Comunali.

Costo per il cambio d’uso da ufficio in appartamento abitazione

I costi per modificare la destinazione d’uso di un ufficio in abitazione sono diversi e legati a una serie di fattori per i quali dovrete tener conto se decidete di intraprendere questa strada.
Le spese,costo e prezzi da valutare saranno:

• I primi costi da sostenere saranno l’eventuale pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e costo di costruzione, nonchè quelli legati ai diritti di segreteria comunali che variano in base al comune ove è locato l’immobile che sarà soggetto al cambio di destinazione. Gli oneri variano da comune a comune anche in base al tipo di cambio d’uso richiesto.
• Secondo costo la parcella del professionista che si occuperà di predisporre la pratica edilizia e direzione lavori, comprensiva eventualmente anche di altre spese: quelli relativi agli adempimenti normativi degli impianti, quelli connessi alla sicurezza cantieri e quelli relativi al contenimento dei consumi energetici.
• Terzo punto importante è calcolare tutti i costi dei lavori da sostenere, un computo metrico estimativo dei lavori totali da realizzare.

Per non incorrere in spese eccessive è consigliabile valutare tutto quello che specifica la normativa in merito alle varie metrature,alle fonti di illuminazione e all’impiantistica perché, un immobile con le giuste metrature e gli impianti,infissi,coibentazione termica già adeguata comporterà un costo e spesa più bassa rispetto ad altri.

E se le opere ed il cambio d’uso da ufficio in appartamento abitazione fossero già state realizzate senza permesso?

In questo caso il tecnico dovrà verificare la possibilità di realizzare una sanatoria edilizia. In caso contrario si procederà con il ripristino dello stato dei luoghi e riportare l’immobile al suo stato autorizzato.

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