Sanatoria Edilizia:

Come sanare un abuso su un immobile

Ecco come sanare un abuso edilizio realizzato presso il proprio appartamento,negozio,garage,etc

Nei casi in cui gli interventi edilizi abusivi siano stati realizzati in assenza o in difformità del titolo abilitativo (SCIA, CILA, Pemesso di Costruire), il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il nulla osta (sanare la situazione in difformità), a condizione che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del medesimo, sia alla data di presentazione della domanda.

Sanatoria edilizia,occorre sempre il permesso a costruire?

La risposta è NO!! Il Permesso di costruire in sanatoria, una volta denominato Concessione edilizia in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01 art. 36, Accertamento di conformità), e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso, ma normalmente assentibili.

Requisito fondamentale è che sussista la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso che al momento della richiesta di sanatoria.

Facciamo un esempio: Il Signor Rossi, realizza delle difformità rispetto al permesso di costruire assentito, ampliando di alcuni metri cubi il volume a disposizione.Dopo qualche anno, in procinto di vendere la sua proprietà, deve assicurarne la conformità dal punto di vista urbanistico, e decide quindi di chiedere un Permesso in Sanatoria. Nel frattempo nel suo comune è stato approvato un nuovo Piano Regolatore. Il permesso in sanatoria sarà concesso soltanto se anche il nuovo Piano consente gli aumenti volumetrici, così come avveniva all’epoca dell’abuso.

Naturalmente per aver realizzato degli interventi privi di autorizzazione bisognerà corrispondere una sanzione pecuniaria che è pari al doppio del contributo di costruzione da pagare normalmente al Comune (una ragione in più per non realizzare interventi in maniera irregolare).

Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

SCIA e CILA in sanatoria

È possibile sanare interventi per i quali sarebbe stata necessaria una CILA Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata o una SCIA Segnalazione Certificata di Inizio Attività, quando i lavori sono stati ultimati senza presentare la comunicazione o quando sono ancora in corso d’opera.

Infatti la legge consente di presentare una Cila o Scia successivamente, pagando una sanzione pecuniaria, nel caso di lavori già ultimati o ancora in corso d’opera.

Anche in questo caso il mio consiglio è quello di non procedere allegramente iniziando i lavori prima degli adempimenti burocratici, se non si vuole incorrere in un significativo aggravio di costi, anche perché con l’entrata in vigore della Legge di Stabilità (L. 164/14) le sanzioni sono state notevolmente aumentate.

Infatti la sanzione per Cila in sanatoria è stata aumentata  a 1.000 euro. Di conseguenza, la sanzione per la Cila in corso d’opera è salita a 333,33 euro.

Per la Scia in corso d’opera la sanzione pecuniaria è pari a 516 euro più maggiorazione in base all’aumento del valore venale che ha apportato tali difformità all’immobile da sanare; tale importo è uguale o superiore a seconda dell’entità, dell’intervento nel caso di Scia in sanatoria. In ogni caso tali sanzioni possono essere aumentate a discrezione delle varie Regioni.

Domande frequenti

Si considerano opere abusive tutte le opere eseguite in un immobile (internamente o esternamente) senza aver richiesto gli opportuni permessi (autorizzazioni edilizie) al Comune di competenza (esempio: diversa distribuzione interna,spostamento di porte, modifica di tramezzature interne anche eseguiti in cartongesso, ecc…)

Non è possibile cambiare solo la planimetria catastale ma servirà anche fare una pratica in sanatoria edilizia presso il Comune di competenza. Ogni aggiornamento catastale per essere accettato necessità infatti dell’indicazione un “giustificativo” che nel caso di una diversa distribuzione degli spazi interni è una pratica edilizia.

Se hai comprato con le difformità esistenti e non ha avuto problemi è perché l’acquisto è avvenuto prima del 2010. La verifica della situazione catastale prima della vendita è stata infatti introdotta solo dal 2010 (art. 19 comma 14 del D.L. 78/2010). Anche se gli abusi non li hai fatti tu,l’ultimo proprietario purtroppo è quello che “paga” se gli stessi non sono mai stati segnalati in precedenza.

Per sanare amministrativamente degli abusi è necessario, oltre ad istruire le necessarie pratiche, pagare delle sanzioni sia a livello catastale che comunale. Per considerarsi sanabili le opere deve esserci la cosiddetta “doppia conformità” descritta dall’art. 36 del D.P.R. 380/01 (testo unico dell’edilizia), ovvero le opere devono rispettare sia regolamenti vigenti oggi, che quelli vigenti all’epoca di esecuzione degli abusi.

La pratica comunale per sanare sole opere interne è la CILA Comunicazione Inizio Attività Asseverata che sarà per opere già eseguite sarà ai sensi dell’art. 6 comma 7 D.P.R. 380/01. La sanzione è fissa indipendentemente che sia stata eseguita una piccolissima modifica oppure che si sia rivoluzionata completamente l’unità immobiliare. Per effetto dell’entrata in vigore della Legge 11 novembre 2014, n. 164 che modifica l’art. 6 comma 7 del D.p.r. 380/01 la sanzione che prima era di € 258,00 adesso è passata a € 1.000,00.

Le sanzioni che saranno da versare dipendono molto dal tipo di abusi che sono stati realizzati. Solitamente per le sole opere interne alle unità immobiliari è prevista una sanzione fissa di € 1.000,00. Per le opere esterne la sanzione è a discrezione del Comune a seconda dalla gravità degli abusi eseguiti con un minimo che parte da € 516,00. Quando si sono realizzati ampliamenti o altri interventi che avrebbero comportato il versamento di oneri e contributi di costruzione al Comune, a titolo di oblazione è previsto che venga versato il doppio dell’importo che sarebbe stato dovuto con una pratica ordinaria.

Non tutti gli abusi sono sanabili, è necessario che la situazione dell’immobile a seguito delle opere risulti comunque conforme ai regolamenti edilizi e d’igiene vigenti (giuste dimensioni degli ambienti, rapporti aereo-illuminanti, antibagno prima dei servizi igienici, ecc…) Se così com’è l’immobile non è sanabile, potrebbe essere necessario intervenire con dei lavori edili atti a riportare a norma la situazione.

Spesso capita che nello stesso contesto immobili uguali abbiano già sanato opere simili in passato anche se oggi non è più possibile. Prima di fare confronti è necessario informarsi se si sia ricorso a condoni edilizi (che oggi non ci sono più).

Qualora si ritenga che i costi per sanare il proprio immobile siano troppo elevati, si tenga presente che nel caso si intenda vendere, questo sarà impossibile. Se l’eventuale acquirente intenderà avvalersi di un mutuo, l’istituto di concessione del credito prima di dare il benestare farà verificare l’immobile da un perito. Quest’ultimo se rilevasse delle difformità con la planimetria catastale bloccherà la pratica fino a quando non sarà fatta la sanatoria.

Qualora l’acquirente non richieda un mutuo, vendere in presenza di difformità è comunque punibile ai sensi di legge (falsità in atti pubblici che è REATO PENALE)

Hai eseguito delle opere senza permesso in comune? Hai realizzato dei lavori  senza alcun titolo abilitativo? Vuoi sanare le opere abusive?

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